写字楼VS产业园,企业办公入驻哪里好?

1.交通区位

写字楼一般位于城市核心地区,高端写字楼往往更是占据CBD的地铁、公交等枢纽地段。这些地段价值较高,交通网络四通八达、甚至可以辐射全城,有利于企业吸收各处人才、维护客户往来、对外发展交流。


产业园则一般位于城市外缘郊区地带,交通便捷度更低。周边处于待开发状态,需要较长时间才能发展完善。

2.行业聚集

无论是商务区还是产业园区,都或多或少会形成行业集聚现象。比如知名的三大国家级CBD——北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州天河中央商务区,均以金融业为第一主导产业;但除此之外,还有科技、咨询等多个行业企业散布在区内。


在更多城市小规模、不知名的商务区里,行业集聚效应不明显,入驻企业行业庞杂的可能性更大,完全有可能出现“楼上网络游戏企业、楼下是医药企业”的状况。


产业园对特定产业的聚焦力度显然更强。比如位于上海浦东的国家级高新技术园区——张江高科技园区,以生物医药、集成电路和软件产业为主导,片区还有张江人工智能集聚区、张江机器人谷、张江细胞产业园等多个承载不同定位的特色产业园区。园区内企业可以优势互补、资源共享、打通产业链上下游,实现行业整合协同发展。

简单概括就是,写字楼更“杂”,产业园区更“专”。

3.办公环境

全玻璃幕墙的高耸大楼、大理石地砖的亮堂大厅、高速智能的电梯间……这些都是写字楼(尤其是甲级写字楼)环境的构成要素。身处其中,能够感受到“高大上”、“现代化”办公环境带来的浓厚商务氛围。在此办公,不仅能提高员工的愉悦感,还能直接提升企业形象档次、促成业务合作。


产业园则是低密度建筑群落,远离了寸金寸土的城市中心区、来到了地价低廉的城市外围,又有着强大的行业磁吸效应、承接大量企业办公需求(并且往往与产能捆绑在一起),所以空间面积较大。此外,园内绿化率较高、步道和健身房等配套设施完善,员工工作之余可以自由活动放松身心。


另外,某些专业化园区还能根据企业需求量身定制空间,增加层高、配置化工安全生产管理机构等等,这些都是商务区写字楼难以做到的。

4.配套服务

产业园由园区进行统一管理,往往会为企业提供投融资对接、工商财税、法律咨询、人事企管、知识产权、研发设计平台对接等一系列服务,不仅能够减轻企业运营负担、节省大量时间成本,还能切实助力企业(尤其是初创企业)的长期成长与发展。


而写字楼对企业提供的大多是打印、保洁、维修等常规性服务,除了少数联合办公、众创空间外,基本不对企业成长作帮助。不过,在科技迅速发展的今天,写字楼运营商均在楼宇智能化上下足功夫,我们常能见到“5A写字楼”正是如此,“5A”便是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。一系列专业高效的物业管理服务,正是写字楼所不能忽视的特征。



产业园入驻成本更低。一方面,是受地段所限,产业园本身租金单价就比商务区写字楼更低。在58同城的写字楼出租页面上,以上海这座城市为例,想找到1~3元/㎡/天价位的产业园区写字楼很容易,但商务区写字楼最高可以达到10元/㎡/天。


另一方面,产业园区承载当地产业发展转型升级的重任,政府扶持力度持续增加,为入园企业制定财政、税收、补贴等资金上的扶持,引导园区在招商时为特定企业进一步提供租金补贴;园区也能为企业牵线搭桥,对接当地政府推出的资金补贴、税收减免、人才或项目奖励等优惠政策。


而写字楼多为市场化租赁,写字楼靠收租盈利,双方明码标价。租户虽仍有议价空间,但缺乏专项政策扶持、缺乏政府优惠政策加码,整体来说入驻成本是较高的。



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