写字楼租赁,运营考核评价标准有哪些?

1. 出租率。

有人认为达到85%就可以视为满租,因为要空出部分给要扩租的租户,不然可能会流失掉这个租户。而看上市公司的财报,你会发现,他们出租率几乎都在90%以上,好多在95%以上。至于二房东,我了解有的要达到93-95%才给管理团队奖金。

我自己也拿一个楼盘测算过(若业主为一手房东),在每年空置期1个月,中介费1个月,出租率90%+的情况下,租金回报率可以达到5-6%,就这个成绩而言,是很不错的。

2. 空置期。

空置期这个数据,我自己参加过很多培训,看过很多资料,都没有提到这个指标。但这个指标也非常重要,空置时间过长,意味着就算租出去了,也几年内达不到预期的收益率。

理想的说,平均每年将空置期控制在1个月或以内,是很好的。比如说,这间办公室空了3个月才租出去,那理想的客户是租3年。或者说,花了6个月才找到租户,但如果客户租了6年,那也可以。

出租率为什么要达到90%,而空置期为什么又每年是1个月?你如果拿一个楼盘做测算(假如租金符合当前市场水平),你会发现,它的租金收益率会达到5-6%。

3. 续签率。

这个也没有明确的指标。续签之所以重要,是因为没有空置期、免租期、装修补贴、中介费(或只需付部分)等各项成本,可有效提升盈利水平。我也拿一个二房东项目算了下,续签率如果在40%+,则净利润率会增加15%。我之前也问过某知名二房东的负责人,说他们项目的续签率是80%,是非常好了。总之,续签率是越高越好。

4. 其他收入。

如会议室(若有)、停车费、广告位收入等。这个收入可能占比不多,但如果闲置,就是损失或浪费。

5. 利润率。

不管你多努力,最后都是财报说话,你利润率多少?租金回报率,一般达到5-6%是不错的,或底线至少不亏损,你达到了吗?

6. 增速。

中国GDP年增速6%+,杭州区域还会更高,你租金收入是否跑赢GDP增速了?或至少跑赢CPI?


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